2021-05-20 第204回国会 参議院 国土交通委員会 第17号
次に、今般の改正案では、例えばマンションなどの共同住宅について長期優良住宅の認定基準を見直し、従来の区分所有者が一つ一つ認定を受ける仕組みからマンションなどの管理組合が一括して認定を受ける仕組み、住棟認定の導入へと変更することで共同住宅の認定を推進していくことが大きな柱の一つとなっております。
次に、今般の改正案では、例えばマンションなどの共同住宅について長期優良住宅の認定基準を見直し、従来の区分所有者が一つ一つ認定を受ける仕組みからマンションなどの管理組合が一括して認定を受ける仕組み、住棟認定の導入へと変更することで共同住宅の認定を推進していくことが大きな柱の一つとなっております。
○政府参考人（和田信貴君） マンションの住棟認定ということにつきましては、建築前に分譲事業者が申請し一度認定を受けた上で、引渡し後に再度各住戸の区分所有者と分譲事業者が共同して変更認定を受けているというのが、これ現行のシステムでございます。 今般の改正によりまして、新築につきまして引渡し後の変更認定を行う、こういった場合に、各住戸の区分所有者ではなくマンションの管理組合にまとめて担っていただく。
○政府参考人（和田信貴君） 現行の分譲マンションにおける長期優良住宅の認定手続は、着工前に分譲事業者、デベロッパーが単独で認定申請を行いまして、認定取得後、分譲マンションが完成いたしまして、入居して、各住戸の区分所有者、これが決まって入居していきますと、この名義を変更認定を申請することになってございます。
第一に、共同住宅に係る長期優良住宅の認定について、区分所有者がそれぞれ認定を受ける仕組みから管理組合が一括して認定を受ける仕組みに変更することとしております。 第二に、長期優良住宅の認定に当たって、住宅性能評価を行う登録機関による住宅の構造等の確認結果を活用することにより、認定に係る審査の合理化を図ることとしております。
今回、共同住宅では、長期優良住宅の認定を区分所有者ごとに行っていたため、分譲業者の負担が大き過ぎるということもあり、三十年以上の維持保全を行うためにも、管理組合がまとめて認定の申請を行うということになったわけであります。
さらに、分譲型ホテルの所有権の分割によって廃屋化につながらないようにするため、区分所有者と公園事業者の契約において、大規模修繕や建て替えが円滑に実施されることが見込まれる措置が講じられていることを条件として求めております。 このような措置を通じて、公園事業の適切な実施を確保してまいりたいと考えております。
分譲型ホテルの所有権の分割によって廃屋化につながらないようにするための区分所有者と公園事業者の契約、これをしっかりやっていく必要があると思っています。
第一に、共同住宅に係る長期優良住宅の認定について、区分所有者がそれぞれ認定を受ける仕組みから、管理組合が一括して認定を受ける仕組みに変更することとしております。 第二に、長期優良住宅の認定に当たりましては、住宅性能評価を行う登録機関による住宅の構造等の確認結果を活用することにより、認定に係る審査の合理化を図ることとしております。
区分所有者には利用上の優遇措置が設けられると、優遇措置が設けられると明記されているんです。それで、優遇措置が認められないようなものは、すなわち、区分所有者又は会員等に対する利用上の優遇措置が認められないようなものは分譲型ホテルとはみなされないと、すなわち、分譲型ホテルというのは優先的な、特定の人に優先的な権利を与えると。これは、そうなるからこれまでは駄目だと言われてきたものを認めると。
○眞鍋政府参考人 マンションの敷地売却事業あるいは今回の改正法案に盛り込んでおります敷地分割事業、いずれも区分所有者の五分の四の同意で進めることができる、こういう制度でございます。逆に言いますと、反対の方がいらっしゃってもこの事業を進めざるを得ないという場合もあろうかなというふうに思います。
区分所有者は、物理的に一体のものである一棟の建物を区分して所有しておりますため、その建物並びにその敷地などを共同して管理する必要があり、かつ、その管理のあり方は区分所有者全員に影響を及ぼすものであります。
○政府参考人（眞鍋純君） マンション建て替えにおきます区分所有者の負担額は増加傾向にございます。平成十三年以前に建て替えが竣工したマンションについて調査したところ平均四百万未満というような数字でございましたが、平成二十四年から二十八年まで、この五年間に竣工したマンションでは平均一千百万円を超えているということで、つまり持ち出しが増えているという傾向にございます。
○政府参考人（眞鍋純君） 敷地売却事業、これを進める上でまず最初に決議が必要でございますけれども、この敷地売却決議に反対していても、決議後に事業に同意、参加することになった区分所有者に対しましては、買受人、つまりディベロッパーでございますが、買受人が区分所有者などの要請に応じた代替建築物の提供、あっせんを行うことを義務付けております。
やはり負担がかなりあるということで、実は、この建て替えによって区分所有者の負担が二重ローンになったりする可能性だったりとか、あるいは二重ローンなどにならない、ローンで苦しまないために区分所有者に対する費用負担を軽減させる手段というんですかね、こういったものというのは考えられているんでしょうか。
一方で、そうしたマンションにおきましては、区分所有者の高齢化、空き家化、賃貸化の進行等に伴いまして管理組合を運営する担い手の不足や修繕積立金の不足等によりまして、今後の適切な維持管理が懸念されるマンションもあると認識をしております。
先ほど、建物等の管理又は使用とはおよそ無関係なものというものは権限外ではないかというふうに申し上げたわけでございますが、こういった事項に当たるかどうかということにつきましては、建物の構造、取引の通念、その他社会通念に従って、建物等の管理又は使用並びにそれに付随する事項として区分所有者が全員で共同して行う必要性、相当性があるかといったような観点から判断されるべきものと考えられます。
区分所有法におきましては、例えば、建物の共有部分についての損害保険契約の締結は共有部分の管理に関する事項とみなされるとありますし、また、建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項に当たる場合は規約で定めることができるといったような規定もございます。
こういった事項につきましては、やはり区分所有者は団体的な意思で活動するというところがございますので、先ほど申し上げました事項といいますものも、結局その区分所有者の団体的意思決定に服すべきものとされるものを広く含むと、そういった観点から、こういった権限に入るかどうかというものが判断されるべきものと考えております。
そうすると、全区分所有者が合意をしなければ建てかえも何もできないというルールだったんです。 ところが、大きなマンションに行きますと、区分所有者がそこに住んでいるマンションというのがそんなに数多くなくて、その区分所有者がどこにいるかということを探すのも大変。
区分所有者の五分の四、また、議決権を持つ者の五分の四、それぞれの合意というハードルがありまして、それが大変高い。これが、老朽マンションの建てかえが進まない一因となっております。 どういう根拠でそうなっているのかをお尋ねいたします。
区分所有建物の建てかえは、個々の区分所有者の有する区分所有権の処分を伴うものであり、民法の原則からすれば、区分所有者全員の同意を要することになりますが、それでは建てかえが極めて困難となり、建物の老朽化等に適切に対応することができません。
こうしたことを踏まえつつ、住宅宿泊事業をマンションにおいて実施する際に、区分所有者や管理組合の間で特に異論がなく、禁止する必要がない場合であっても、その事業を許容する旨が管理規約などに明示されている場合に限ってこれを認める、届出を認めるということにしてしまいますと、本来は問題のない事業についても事業ができなくなる、実施が困難となる事態が生じ得ると、このように懸念しております。
届出を経まして適法に住宅宿泊事業が開始された後に当該マンションで民泊を禁止しようとする場合には、現に住宅宿泊事業を行っている区分所有者も含めてマンションの区分所有者間で十分な議論をしていただくということが必要になると考えられますが、そのような議論を経て、区分所有法の規定に基づき管理規約の有効な改正がなされ、民泊が禁止されるなどにより届出事項を満たさなくなる、こうした場合には当該マンションにおいて住宅宿泊事業
この届け出を経て適法に住宅宿泊事業が開始された後に当該マンションで民泊を禁止しようとする場合には、現に住宅宿泊事業を行っている区分所有者も含めて、マンションの区分所有者間で十分な議論が必要になると考えられますが、そのような議論を経て、区分所有法の規定に基づき管理規約の有効な改正がなされ、民泊が禁止されることなどによって届け出事項を満たさなくなるという場合には、当該マンションにおいて住宅宿泊事業を営むことはできないということになります
分譲マンションにおきます民泊をめぐるトラブル防止のためには、民泊を許容するか否かについてあらかじめマンションの管理組合において区分所有者間でよく御議論をいただいて、その結果を踏まえて、民泊を許容するあるいは許容しない、双方について結論を管理規約等において明確化していただくということが重要だと考えております。
まず、マンションの管理組合と民泊の関係の話でございますが、分譲マンションにおける民泊をめぐるトラブルの防止のためには、民泊を許容するか否かについて、あらかじめマンション管理組合において区分所有者間でよく御議論いただいて、その結果を踏まえて、民泊を許容する、あるいは許容しないかを管理規約上明確にしておくことが望ましいと考えております。
分譲マンションにおきます民泊をめぐるトラブル防止のためには、民泊を許容するか否かについてあらかじめ区分所有者間でよく御議論をいただいて、その結果を踏まえて、民泊を許容する、あるいは許容しない、どちらかの結論を管理組合においてマンション管理規約上明確にしておくということが重要であるというふうに考えております。
分譲マンションにおきます民泊をめぐるトラブルの防止のためには、民泊を許容するか否かについてあらかじめ区分所有者間でよく御議論をいただいて、その結果を踏まえて、民泊を許容するあるいは許容しないという旨を管理組合において定めておりますマンション管理規約上明確化しておくということが重要であると考えております。
分譲マンションにおきまして、民泊をめぐるトラブルを防止いたしますためには、民泊を許容するかどうかについて、あらかじめ区分所有者間でよく御議論いただきまして、その結果を踏まえて、民泊を許容する、あるいは許容しない、どちらかの旨をマンション管理規約上に明確化しておいていただくことが望ましいというふうに考えております。
○吉田忠智君 国土交通省は従来、マンションの建て替えに当たっては、区分所有者間の合意形成に向けての丁寧な取組が重要であると繰り返し答弁されてきました。この改正により、三分の一の反対住民がいても建て替えが可能になり、最終的には司法による明渡し請求や行政代執行などの強制力の行使も可能になるわけであります。強制力を背景に住民に合意を迫るというのは、これまでの答弁に反するのではないでしょうか。
これまでマンションの標準管理規約では、理事長を含む理事及び監事について区分所有者に限定をしていたわけですね。これを今回、外部の専門家を役員として選任できるようにいたしました。外部の専門家を区分所有法上の管理者として選任し、そして理事会を廃止することができるということも選択肢として出てきたわけですね。理事長は区分所有法上の管理者とする規定を撤廃すると。
外部の専門家の活用につきましては、特にマンションが古くなる高経年化に伴いまして、区分所有者の高年齢化、あるいは空き室の増加、あるいは賃貸化が進みまして、区分所有者のうちからは役員のなり手がないといった役員不足の問題に直面していることが多々見られるようになっております。こうした状況に鑑みまして、必要に応じ外部専門家の活用が行えるということにしようとするものでございます。
要するに、別に法的にどちらかを使わなきゃいけないという優先関係はなく、あくまでも、まずは区分所有者の意思によって検討されるということになるわけですよね。 そこで、では、今時点、今までの実績、累積において、実際にこの住宅団地の建てかえにおいてどちらの法律が使われたのか、これについて説明をしていただけますでしょうか。
○黒岩委員 制度上の違い、要件のことをおっしゃいましたけれども、重要なのは最後の部分で、まず区分所有者の意思によるということですよね。（由木政府参考人「はい」と呼ぶ）局長、そのことを確認したかったんですよ。ですから、再度あれば、いいですよ、御答弁になるなら。